שוקל השקעה בארה”ב || את הכתבה הזו אתה חייב לקרוא

house

נדל”ן באמריקה – האם לדעתך זוהי השקעה מבורכת או מלכודת מסוכנת? או אם לחדד את השאלה מה חשוב לבדוק ולדעת לפני השקעה בנדל”ן בארה”ב? שואלים ישראלים רבים את עצמם בימים אלה.

הפנינו את השאלה אל ניר בבגני – המייסד ובעלים של חברת – NADLANIR  – השקעות נדל”ן בארה”ב  ניר צעיר מראשון לציון מלא מוטבציות אדם רציני עם שתי רגלים על הקרקע ועם אחריות וזהירות לכסף של האנשים להם הוא נותן ליווי אישי בהשקעות נדל”ן

להשקעות בנדל”ן באמריקה נחשפתי דרך הפעילות של גבריאל (שם בדוי) הוא מספר. בהתחלה עברו בי בעיקר הרבה ספקות. ותגובתי לעשייה והתוצאות עוררה בי פליאה רבה ופיקפוק האם הדבר הזה אכן אפשרי? האם אני באמת יכול להרוויח מבלי “שיעבדו” עלי בדרך?  

את הכסף סופרים במדרגות

אחרי שנים רבות של פעילות מבורכת, אני מרגיש ובטוח שיש לי את התשובות לחששות ולשאלות נפוצות של משקיעים ישראלים. אענה עליהן אחת אחת.

איך אפשר לשלוט בנכס שנמצא הרחק מעבר לים? יש חברות ניהול אמריקאיות מקומיות טובות. חשוב למצוא חברה אמינה שיכולה לתת פרטי קשר של משקיעים ממליצים. חשוב שהממליצים יהיו לקוחות של חברת הניהול כמה שנים טובות. זו גם הזדמנות לדבר עם המשקיעים על החוויה שלהם, היכן רכשו וליצור את רשת קשרי החברים שלכם בתחום.

איך אפשר לדעת האם האזור טוב? רחוב טוב? היום יש אפשרות להשיג את כל התשובות באינטרנט. האתגר הוא לשאול את השאלות הנכונות. למשל,  באתר ZILLOW  תוכל למצוא מידע רב. על הנכס, על המחירים, על דירוג בתי הספר באזור.  באתר DATA CITY יש מידע האוכלוסייה המקומית – הכנסה, אחוז בעלי הדירות, ופרטים סוציו אקונומיים נוספים.

לא מומלץ לבצע השקעה בבית מסוים ברחוב ספציפי רק בהסתמך על מחקר באינטרנט. האינטרנט כלי נהדר לבצע בקרה שהמידע הוא נכון וצירוף העובדות נותן תמונה חיובית ודומה למה שהוצג לך. זה טוב למחקר ראשוני וטוב לצורך בקרה. המפתח הוא לעבוד עם צוות אנשים מקומיים טובים ואמינים שירוויחו ביחד איתך ולא על חשבונך.

מאיפה אתה יודע שהנכס באמת בבעלותך? פשוט. בצע את הקנייה בליווי עורך-דין. עורך הדין מוסר לך את כל ההוכחות שהנכס עבר על שמך נקי מחובות ושעבודים, כולל ביטוח שהכסף יוחזר אליך במידה ויתברר אחרת.  חוץ מזה, היום אפשר לבדוק באופן שקוף באינטרנט שהנכס שרכשת מופיע על שמך – דרך אתר המחוז בו רכשת את הנכס.

איך אתה יודע שאין בבית בעיות צנרת או ביוב שיאכלו לך את כל הרווח?

באמריקה יש מקצוע- פקח בניין. במחיר של כמה מאות דולרים ניתן לקבל דוח מפורט ומלא על המצב הפיזי של הנכס כולל היסודות, מערכות ביוב וחשמל, גג, מערכות חימום וקירור וכו’. הפקח אחראי על הדיווח באופן אישי, ועלול לאבד את רשיון המקצוע כולל תביעה במידה והדוח שלו אינו מדויק או שאינו מלא. משקיעים חכמים עובדים עם  פקח בעל מקצוע.

בימים בהם התחלתי להתעניין בנדל”ן באמריקה, שאלתי את גבריאל שאלות דומות.

היו לו תשובות, לא כולן שכנעו אותי. אך הסיפור שלו והעובדות התומכות שהראה לי, ובמיוחד השמחה ותחושת השלמות שקרנו ממנו, לא אפשרו לחוויית סיפור ההשקעות שלו לחלוף מזיכרוני.

למה ארה”ב?

מדובר בכספי חסכון שעמלתי עליהם שנים רבות, ורציתי להבין האם מדובר על השקעה מבורכת או מלכודת מסוכנת?

הנה הסיבות שמצאתי לחיוב

  • נגישות– הזדמנות לרכוש נכסי נדל”ן בסכום של 200-300 אלף שקל.
  • הזדמנות מחיר – מחירי השוק מתחת לעלות הבנייה של הנכסים. יש פוטנציאל לרווח הון.
  • תשואה–  נכס נדל”ן הצפוי להניב תשואה שנתית משכירות מעל 8%.

השקעה משתלמת זה דבר יחסי, צריך להשוות את זה לאפשרויות השקעה אחרות:

  • עדיף על נדל”ן בישראל – היום מחיר של דירה ממוצעת במרכז ישראל עומד על  כ 1.5 מיליון ₪. בסכום ההשקעה הזה, ההכנסה הצפויה משכירות בארה”ב היא כ 12,500 שקל בחודש.
  • עדיף על הבנק– להפקיד כסף בבנק זה ללא תשואה על הכסף! למותר לציין שהבנק משתמש בכסף הזה וגובה עליו ריביות גבוהות מאנשים באובר-דראפט. האם זה השימוש הראוי לכסף שלי?
  • עדיף על הבורסה – השקעה שמגובה בנכס פיזי ומניבה הכנסה חודשית צפויה היא השקעה שנותנת לי ראש שקט יותר מהבורסה התזזיתית.
  • ארה”ב – הכלכלה הגדולה בעולם (עם כל הכבוד לכלכלה הישראלית). תמיד יש עסקאות. תמיד אפשר לעשות כסף. סביבה עסקית מפותחת, שקיפות, תהליכים ברורים ופשוטים ועוד.

ממה להיזהר?

מצאתי סיבות משכנעות לחיוב. מצד שני, חיפוש בגוגל ושיטוט בפורומים של משקיעים ישראלים חשף לאזהרות מפחידות כמו “תיזהרו מרכישת בתים בארצות הברית”. “הבטיחו לי תשואה ואני לא מקבל כלום” ,”אנחנו בני 70 ונשרפו לנו כספי הפנסיה”.

הרגשתי פחד ורתיעה מכל הסיפור הזה של נדל”ן בחו”ל. אני מעדיף השקעת נדל”ן בשביל ראש שקט ולא בשביל הפתעות ובעיות. שמתי לב שלא מדובר כאן ביזמים מתוחכמים שעשו השקעות ספקולטיביות, אלא באנשים פשוטים. אנשים כמוני ששמו מבטחם בחברה כזו או אחרת, וגילו בדיעבד כי מה שקיבלו בכלל לא דומה למה שהובטח להם.

אדלג על השאלות שאפשר לפתור בקלות יחסית. לאחר שנים של ניסיון בביצוע מספר השקעות דו ספרתי במדינות אוהיו, ג’ורג’יה ומישיגן,

עיקרי הדברים שמניסיוני צריך להיזהר מהם 

  • איפה להשקיע? – אנחנו ביצענו בדיקה מקיפה ובחרנו להתחיל בג’ורג’יה, לאחר מספר שנים התוודעתי להזדמנויות באוהיו והתמקדתי בפעילות שם. היום אני לא קונה סיפורים שהמקום הכי כדאי זה באוהיו והכי גרוע בג’ורג’יה, או להיפך. בכל מדינה יש אזורים איכותיים ואזורים גרועים. ההזדמנות גלומה בשילוב של איכויות האזור וטווח המחירים הנוכחי.

מה שחשוב לי להדגיש לך הוא שמי שמשלם את שכר-הדירה הוא הדייר. לכן, אין לסמוך על מודלים של תשואה מובטחת ולא שום פליק-פלאק פיננסי אחר בעזרת בנקים, גופים גדולים או חברות נוצצות.

יש לברר מי האנשים הגרים באזור המוצע? מי צפוי להיות השוכר בנכס שלי? למשל: אוכלוסיית צווארון כחול או לבן? משפחה צעירה? פנסיונרים? סטודנטים? וכיוצא באלה.

  • איך אדע שהמחיר טוב?  האם אנו הישראלים שקונים נכסים בתשואות של10% או 11.7% חכמים יותר מהאמריקאים המקומיים? לא לקנות נכס לפי תשואה! לצערי בתחילת הדרך עשיתי את הטעות הזו.

את מחיר הנכס בוחנים ביחס להערכת שווי שוק נוכחי. כלל ההחלטה שלי ברכישה – לפחות 10 אחוז מתחת למחיר השוק.

ללא קשר למחיר, לא מומלץ לרכוש נכס באזור קשה, גם לא במחיר נמוך. מדובר  בהתעסקות מורכבת מעבר ליכולת או הרצון שלנו כמשקיעים הנמצאים הרחק מעבר לים. אינך רוצה להיות המוכר הלחוץ הבא בתור להתפטר מנכס זבל.

  • איך לקנות נכון? בכל אזור נתון, ראינו שחברות ישראליות מוכרות בפער מחיר של 10 אלף דולר ויותר ביחס למחיר השוק הנוכחי, כולל באזורים הגרועים.

אל תתפתה לחשוב שחברה המוכרת נכס ב50 אלף דולר היא טובה יותר מחברה המוכרת ב80 אלף דולר.  יש חברות שמוכרות נכסים באזורים קשים, עבור משקיעים אלה הופעל שעון העצר עד קבלת החבטה הבלתי-נמנעת.

אתר ZILLOW

אני ממליץ לך לבדוק את הצעות החברות השונות במטרה ללמוד את האזורים וההזדמנויות המוצעות, לרשום לעצמך את כתובות הנכסים, ולבדוק באינטרנט, למשל באתר ZILLOW. צריך לבדוק את מחירי השוק לעומת מחירי הנכסים שהחברות מציינות. היתרונות ברכישת נכס מחברה ברורים. העיקרי שבהם – פשטות הביצוע, שמת כסף קיבלת נכס. עליך כמובן להבין היטב את מחיר התשלום בעבור יתרונות אלה, ואת הסיכונים בדרך פעולה זו.

  • הכר את הסיפור במספרים – לנכס נדל”ן יש הוצאות אחזקה, אישורים ובדיקות, ניהול, ארנונה, מיסים עירוניים, עלות דיווח ותשלום מסים ועוד. למשל, משקיעים מדווחים על כך שהופתעו כי המיסים העירוניים באזור שבו קנו מסתכמים בשנה באלפי דולרים, אותן לא לקחו בחשבון בחישוב התשואה.

 

נשמח אם תגיבו עם הפייסבוק שלכם

תגובות

אודות מסובין חדשות חרדים

מסובין חדשות חרדים
מסובין - חדשות חרדים. רשת חברתית חרדית ליצירת תוכן וסגנון חיים של חרדים בישראל. חדשות היום. מבזקי חדשות, על פוליטיקה, יהדות, דעות ופרשנויות, לימודים וקריירה, עבודות לחרדים, עסקים וכלכלה, נדל"ן, הייטק ואינטרנט, לייף סטייל חרדי, שירים חסידיים, צרכנות וקופונים, יחסים ומשפחה יזמויות ועוד. בעולמם של חרדים.

בדוק גם

הרב חיים קארו || כפרה, מספיק !

הרב חיים קארו, שוחט מוסמך, יוצא נגד מנהג שחיטת עופות ל”פדיון כפרות” וקורא לכולנו להרוויח… המשך לקרוא הרב חיים קארו || כפרה, מספיק !

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

מעבר לסרגל הכלים